Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2020/3172 E. ,
2020/4349 K.
ÖZET: Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitine Yargıtay’ın benimsediği kararlılık kazanmış olan uygulama şöyledir. Satılan malın satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız değeriyle mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesiyle elde edilecek olan oran satış bedeline uygulanacaktır.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde duruşmalı temyiz eden davalı Maliye Hazinesi adına Milli Emlak Daire Başkanlığı vekili avukat ... ile davacı vekili avukat ... geldiler. Duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı hazinenin maliki olduğu 1 nolu parseli imar düzenleme sahası içinde olduğunu görerek ihale ile satın aldığını ve 25.4. 2008 tarihinde tapu devrinin yapıldığını, ancak 2010 yılı temmuz ayındaki basın ve yayın organlarının ilanlarında, bu arazinin 2006 yılında bakanlar kurulu kararı ile yaban hayatı koruma sahası olarak ilan edildiği ve imara kapandığını öğrendiğini, bu hali ile davalının 2006 yılında arsa niteliği kalmadığı halde, taşınmazın bu durumunu gizleyerek villa tipi konut yapılabilecek göle nazır bir arazi olarak gösterildiğini, bu nedenle tarla vasıflı taşınmaza 2.270.000 TL. fahiş fiyat ödemek durumunda kaldığını, hukuki ayıbı öğrenir öğrenmez davalıya ihbarda bulunduğunu ileri sürerek, ayıp nedeni ile semenin tenzili ile fazla hakları saklı kalarak 10.000 TL.nin ödetilmesini istemiş, ıslah ile talebini artırarak toplam 1.662.560 TL.nin faizi ile ödetilmesini istemiştir.
Davalı, ihalenin usulüne uygun yapıldığını, taşınmazın değerinde bir değişiklik olmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu kararı gereğince direnme kararının bozulması üzerine, Dairemizin bozma ilamına uyularak, davanın kabulü ile, 1.662.560 TL.nin davalıdan tahsiline, bu bedelin 10.000 TL.na dava tarihinden, 1.652.560 TL.nin ıslah tarihinden yasal faiz yürütülmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davalı hazineye ait 1 nolu parselin ihale ilanında, cinsinin arsa ve imar durumunun 6,75 yoğunluklu mesken olduğu ve açık teklif usulü ile 2.270.000 TL. bedelle ihalenin davacı üzerinde kalarak 25.4.2008 tarihinde adına tapuya kayıt edildiği, dava konusu 1 nolu parseli de içine alan bölgenin 1367 sayılı kanun kapsamında yaban hayatı koruma sahası olarak ilan edilip, 13.9.2006 tarihli Bakanlar Kurulu kararı ile Adana Seyhan Baraj Gölü Yaban Hayatı Geliştirme sahası olarak tescil edildiği, Adana Büyükşehir Belediyesi tarafından 15.2.2006 tarihinde onaylanan uygulama imar planının iptal edildiği ve yerel seçimlerin araya girmesi ve kent bütününe yönelik imar planı revizyonu vs. nedenleri ile yeni planlama çalışmasına başlanılamadığının bildirildiği, dosyadaki bilgi ve belgelerle tüm dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda imar planının iptal edilmesi ve yaban hayatı geliştirme sahası olarak ilan edilmesi nedeni ile davacının tasarruf hakkının kalmadığı , bu nedenle dava tarihindeki mevcut değeri ile, ihale bedeli arasındaki fark bedele hükmedilmiş, Dairemizce, “....Davalının bildirdiği 8.11.2004 tarihinde yayımlanan “ yaban hayatı koruma ve yaban hayatı geliştirme sahaları ile ilgili yönetmeliğin “ yönetim ve geliştirme planları “ başlıklı 11. maddesinde; sahanın gelişme yönetim planlarının genel müdürlükçe hazırlanacağı, köy ve beldelerin meskun mahallerinde, özel mülkiyetteki tapulu yerleşim alanları ile alt yapı hizmetleri, konut,ahır, samanlık ve benzeri ek binaları , ibadethane, sağlık ocağı gibi ortak kullanım yerlerinin planlamalarda plan hükümleri dışında bırakıldığı düzenlemesinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, dava konusu taşınmazı kapsamı içine alan ilgili bakanlar kurulu kararının iptaline ilişkin Danıştay'daki davanın sonucu eldeki davayı etkileyecek niteliktedir. Bu nedenle, mahkemece bu davanın sonucu beklenmeli ve ayrıca ilgili yönetmelik hükümleri de değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir” gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece verilen direnme kararının da Hukuk Genel Kurulu kararı gereğince bozulması üzerine, bozmaya uyulduğu açıklanarak, Danıştay’da olan iptal davasının red ile sonuçlandığı ve dava konusu taşınmazın yaban hayatını geliştirme sahası içinde kaldığı ve davacının yanılgıya sürüklendiği gerekçesi ile yazılı şekilde dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri ile davacının ihale bedeli olarak ödediği tutar arasındaki fark bedele hükmedilmiştir.
Gerçekten de ; dava dışı 3.şahıs tarafından 13.9.2006 tarihli Bakanlar Kurulu kararı ile, 5.10.2006 tarihinde yürürlüğe giren Adana Seyhan baraj gölünün “yaban hayatı geliştirme sahası“ olarak belirlenmesine ilişkin 3/2 maddesinin iptali ile yürürlüğünün durdurulmasına ilişkin Başbakanlık ve Orman ve Su İşleri Bakanlığı aleyhine Danıştay 10.dairesinde dava açıldığı ve 2011/8243 esasta görülen davanın 16.9.2015 tarihinde reddine kararı verildiği ve davalı idare tarafından vekalet ücreti yönünden temyiz edildiği anlaşılmaktadır.
Bozma kararında açıkça vurgulandığı gibi, 8.11.2004 tarihinde yayımlanan “ yaban hayatı koruma ve yaban hayatı geliştirme sahaları ile ilgili yönetmeliğin “yönetim ve geliştirme planları “ başlıklı 11. maddesinde; sahanın gelişme yönetim planlarının genel müdürlükçe hazırlanacağı, köy ve beldelerin meskun mahallerinde, özel mülkiyetteki tapulu yerleşim alanları ile alt yapı hizmetleri, konut,ahır, samanlık ve benzeri ek binaları , ibadethane, sağlık ocağı gibi ortak kullanım yerlerinin planlamalarda plan hükümleri dışında bırakıldığı düzenlemesinin bulunduğu, davalının da aşamalardaki beyanlarında ; mevzuat hükümlerine göre, bu saha içersinde yapılabilecek faaliyetlere ancak sahanın yönetim ve gelişme planı onaylandıktan sonra, plan hükümleri gereğince izin verilebileceğini, özel mülkiyetteki tapulu yerleşim alanlarının planlamalarda, plan hükümleri dışında bırakıldığından mülkiyet haklarına bir müdahalenin bulunmadığı şeklindeki açıklamaları üzerinde mahkemece durulmamış, özellikle açıklanan Yönetmelik hükümleri irdelenip değerlendirilmemiştir.
Bozmaya uyulmasına açıkça karar verilmesiyle, taraflardan birisi yararına usule ilişkin kazanılmış hak doğar. Bundan sonra mahkemenin yapacağı iş, bozma kararı uyarınca ve o doğrultuda işlem yapmak ve gerekli kararı vermekten ibarettir.
O halde mahkemece, bozma kararı gereğince anılan yönetmelik hükümleri ve davalı hazinenin açıklamaları değerlendirilmeli sonucuna göre, davacının mülkiyet hakkının kısıtlanmasının söz konusu olması durumunda, bu durumun sürekli olup olmadığı ya da bedel indirimi talebinde haklı olup olmayacağı hususları üzerinde durularak sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. Kabule göre de, ayıp nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Somut olayda da, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de usul ve yasaya aykırıdır. Yine davalı hazine Harçlar Kanunu 13-j maddesi gereğince harçtan muaf olduğu halde, yargılama gideri kalemi içinde harç da dahil olduğu halde tümünün davalıdan tahsiline karar verilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davalı yararına BOZULMASINA, 2.540 TL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınıp davalıya verilmesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17/09/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.