KİRACI KİRALANANA YAPTIĞI MASRAFLARI İSTEYEBİLİR Mİ?
Kiracıların en çok merak ettiği konulardan biri de kiralanana yaptıkları masraflardan hangilerini talep edebilecekleridir. Kiracılar kiralanana yaptıkları lüks masraflar dışındaki faydalı ve zorunlu masrafları gerçek olmayan vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca kiraya verenden talep edebileceklerdir. Bu konuya açıklık getiren Yargıtay kararları aşağıdaki gibidir:
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/5180
K. 2019/2616
T. 27.3.2019
* STAND KİRALAMA SÖZLEŞMESİ NEDENİYLE DAVACININ KİRALADIĞI YER İLE İLGİLİ RUHSAT ALAMAMASI NEDENİYLE TAHLİYESİ VE BU NEDENLE UĞRADIĞI MADDİ VE MANEVİ ZARARIN TAZMİNİ ( Taraflar Arasındaki Sözleşme Hükümleri İncelendiğinde Kiracı Yönünden Sınırlayıcı Bir Hüküm Bulunmadığı Anlaşılmakla Kiralananı Tahliye Eden Davacının Kiralanana Yaptığı Zorunlu ve Faydalı İmalat Bedellerini Talep Etmesinde Bir Usulsüzlük Bulunmadığı )
* KİRACININ KİRALANANA YAPTIĞI FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARIN VEKALETSİZ İŞ GÖRME HÜKÜMLERİNE GÖRE İSTEME HAKKI ( Kural Olarak Zorunlu ve Faydalı Masrafların Kira Sözleşmesinin Başlangıcında Yapılmış Olduğu Kabul Edilmekle Kiralananda Yapılacak İmalatların Başlangıçta Davalı Tarafından Belirlendiği ve Bu İmalatların Benimsendiğinden Kiracı Aleyhine Sebepsiz Zenginleşme Meydana Geldiği/Kiraya Verenin Sorumluluğunun Faydalı İmalatların İmal Tarihindeki Değerinden Yıpranma Payı Düşülmek Suretiyle Bulunacak Değer Kadar Olacağı )
* ZORUNLU VE FAYDALI İMALATIN TAHSİLİ ( Mahkemece Davacı Kiracı Tarafından Yapılan İmalatların Hangisinin Zorunlu ve Faydalı Masraflar Hangilerinin Lüks Masraflar Olduğunun Belirlenmesi Zorunlu ve Faydalı İmalatların İmal Tarihleri İtibariyle Değerleri Yıpranma Durumları Belirlenerek Bu Bedellerin Hüküm Altına Alınması Gerekirken Eksik İnceleme İle Faydalı ve Zorunlu İmalat Bedellerine Yönelik Olarak Red Kararı Verilmesinin Doğru Görülmediği )
6098/m.530
818/m.414
ÖZET : Dava, taraflar arasındaki stand kiralama sözleşmesi nedeniyle davacının kiraladığı yer ile ilgili olarak ruhsat alamaması nedeniyle tahliyesi ve bu nedenle uğradığı maddi ve manevi zararın tazmini istemlerine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelendiğinde, kiracı yönünden bu hususta sınırlayıcı bir hüküm bulunmadığı anlaşılmakla, kiralananı tahliye eden davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece davacı- kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları belirlenerek bu bedellerin hüküm altına alınması gerekirken, eksik inceleme ile faydalı ve zorunlu imalat bedellerine yönelik olarak red kararı verilmesi doğru olmamış hükmün bozulması gerekmiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı; davalıdan kiralanan alışveriş merkezi içerisindeki yerin eski halinin tuvalet olduğunu, Alışveriş Merkezi 21/01/2012 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının 14.maddesi gereğince giriş kattaki tuvaletlerin yıkılarak yerlerinin stand alanı olarak kiraya verilmesi yönündeki önerinin kabul edildiğini, ... Basın Kültür Sarayı Yönetmeliğinin 25/02/2012 tarihli beyanına göre "halen kadın ve erkek tuvaletleri olarak kullanılan yerlerin yıkımı, vitrin, yer döşemesi, tavan, tesisat vs gibi imalatların söz konusu yerleri kiralayacak işletmeci tarafından yapılacaktır" denildiğini, söz konusu yerin kiralandığını ve tadilatların yapılıp son halini aldığını, alışveriş merkezinin kapatılma ve yıkılma tehlikesi altında olduğunun öğrenilmesi üzerine yapılan imalatlara ilişkin tespit yaptırdığını, akabinde başka bir taşınmaza taşınmak zorunda kaldığını, yeni geçtiği yer için de masraflar yaptığını, müşteri kaybettiğini, çalışamadığı dönem nedeniyle kârdan mahrum kaldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 29.300,00 TL maddi tazminatın temerrüt tarihinden, 20.000,00 TL manevi tazminatın da dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; tüzel kişiliği bulunmadığını, sözleşme konusu yerin kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olan açık alan olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin belirli süreli stand kiralama sözleşmesi olduğunu, davacı tarafın sözleşmeye dayalı olarak stand tahsisli yeri kullandığını ve bunun haricinde aralarında bir anlaşma yapılmadığını, davacının mecura kendi kullanımı için yaptığı harcamalardan sorumlu tutulamayacağını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; dava konusu Alışveriş Merkezi Basın Kültür Sarayı içerisinde bulunan 29 kapı numaralı yerin davalı yönetimce ihaleye çıkarıldığı, ihale tutanağında kira konusu alanın tuvalet olduğunun açıkça belli olduğu hatta bu nedenle kira sözleşmesinin dahi dükkan kiralama değil stand kiralama sözleşmesi olarak düzenlendiği, davacının en başından itibaren kira konusu yerin tuvalet olduğunu bildiği buna rağmen taşınmazı dükkan alarak kullanmak üzere kiraladığı, bu nedenle taşınmazdan tahliyesi nedeniyle davalıdan tazminat istemesinin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Dava, taraflar arasındaki stand kiralama sözleşmesi nedeniyle davacının kiraladığı yer ile ilgili olarak ruhsat alamaması nedeniyle tahliyesi ve bu nedenle uğradığı maddi ve manevi zararın tazmini istemlerine ilişkindir.
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacının aşağıdaki bent kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Davacının faydalı ve zorunlu masraf alacağına ilişkin temyiz istemine gelince;
Davacı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla davalı yönetimin beyanları doğrultusunda birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak işyeri için ruhsat alınmadığından kapatılma tehlikesi bulunduğunu bu hususun davalıya bildirildiğini, başka bir yere taşınmak zorunda kaldığını, ve akabinde dava konusu yerin yıkıldığını belirterek, yaptığı masrafların davalı kiraya verenden tahsilini talep ettiği anlaşılmıştır.
Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK.nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananda yapılacak imalatların başlangıçta davalı tarafından belirlendiği ve bu imalatların benimsendiğinden kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Somut uyuşmazlıkta; Basın Kültür Sarayı- ... Alışveriş Merkezi'nin 21.01.2012 tarihli olağan genel kurul toplantı tutanağının 14.maddesi gereğince giriş kattaki tuvaletlerin yıkılarak yerlerinin stand alanı olarak kiraya verilmesi yönündeki önerinin kabul edildiği, bu karar sonrası davalının 25.02.2012 tarihli yazı ile, erkek ve kadın tuvaleti olarak kullanılan yerlerin yıkımı, vitrin, yer döşemesi, tavan, tesisat vs. gibi imalatların söz konusu yerleri kıralayacak işletmeci tarafından yapılacağının ve bu yerlerin açık arttırma usuli ile kiralanacağının duyurulduğu, davacının dava konusu yeri 01.12.2012 başlangıç tarihli stand kira sözleşmesi ile kiraladığı, ... Belediyesi'nin 10/12/2013 tarihli kapatma mühlet zabıt varakasından işyerinin kapatılma ve yıkılma tehlikesi nedeniyle taşınmazı 08.02.2014 tarihinde tahliye ettiği ve davacının beyanından dava konusu yerin sonradan yıkıldığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelendiğinde, kiracı yönünden bu hususta sınırlayıcı bir hüküm bulunmadığı anlaşılmakla, kiralananı tahliye eden davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Yukarıda yazılı yasal hükümler ve açıklamalar çerçevesinde; mahkemece davacı- kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları belirlenerek bu bedellerin hüküm altına alınması gerekirken, eksik inceleme ile faydalı ve zorunlu imalat bedellerine yönelik olarak yazılı şekilde red kararı verilmesi doğru olmamış hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenle davacı tarafın temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2019/3401 E.
2019/6617 K.
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki menfi tespit-istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı vekili; Nisan 2010 tarihli kira sözleşmesine istinaden taşınmazda kiracı olarak ikamet ettiğini, kira bedellerini süresinde davalının banka hesabına yatırdığını, davalının eksik ödeme nedeni ile Bakırköy 9. İcra Müdürlüğü 2014/5141 esas sayılı dosyasından icra takibi yaptığını, zuhulen takibe itiraz edilmediğini ve takibin kesinleştiğini, dosya borcunun 04.06.2014 tarihinde 12.101,09 TL olarak ödendiğini, hırsızlık nedeniyle kapı değişimi yaptırdığını, termosifon montajını, apartmandaki genel elektrik arızasının iç elektrik tesisat kabloları ve sigortalara zarar vermesi nedeniyle komple değişim yaptırdığını, bu masrafların kiralayanın onayı ile kiradan mahsup edildiğini, davalıya borcu olmadığının tespiti ile icra dosyasına ödemek zorunda kaldığı 12.101,09 TL'nin faiziyle davalıdan istirdadına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; davacı kiracı ile arasında 2010 yılından bu yana kira ilişkisinin mevcut olduğunu, davalının birçok kez kira bedelini ödemede temerrüde düştüğünü, bu sebeple aleyhine birçok kez icra takibi yapıldığını, dava konusu Bakırköy 9. İcra Müdürlüğü 2014/5141 Esas sayılı dosyası ile kira farkları ve 2014 ocak ayı kirası için takip yapıldığını, yasal işlem yapılmadan davacının kira bedellerini ödemediğini, davacı tarafından sunulan faturalardaki tutarların basit bir onarım sayılmayacak nitelikte olduğunu, bu masrafların kira bedellerinden düşülemeyeceğini ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; çelik kapı gideri kira alacağından mahsup edilerek, davanın kısmen kabulüne, Bakırköy 9. İcra müdürlüğünün 2014/5141 esas sayılı dosyasında davacının fazla ödediği 7.397,24 TL'nin davalıdan istirdadına, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK'nın 530. maddesi ( 818 sayılı B.K.'nın 414. Md. ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Kiracı, kiralanan taşınmazı tahliye etmediği sürece faydalı ve zorunlu masrafları isteyemez. ( HGK' nın 17.10.2007 tarih, 13-661 Esas - 726 Karar sayılı ilamı )
Hal böyle olunca, mahkemece; davacı kiracının dava konusu taşınmazı tahliye etmediği ve tahliye iddiası da olmadığı, taşınmazı tahliye etmeden yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları talep edemeyeceğinden, çelik kapı bedelinin kira alacağından mahsup edilemeyeceği dikkate alınarak, takip tarihi itibariyle davalı tarafın kira alacak miktarının belirlenmesi konusunda uzman bilirkişiden, taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor aldırılması ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,6100 sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 12/09/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2018/6230 E.
2018/10689 K.
MAHKEMESİ:TİCARET MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki itirazın iptali-tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, birleşen davaların kabulüne-reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı kiracı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 24.10.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı kiracı vekili Av.... geldi. Karşı taraf davalı kiraya veren vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra noksanlığın giderilmesi bakımından dosya mahalline geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle; belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı kiracı asıl davada, taraflar arasında 17/12/2007 tarihli, 5 yıl süreli sözleşme düzenlendiğini, teminat bedeli olarak 28/01/2009 tarihli 21.000 USD değerli teminat mektubu verildiğini, davalıya kira borcu olmamasına rağmen depozito bedeli olarak verilen teminat mektubunun nakde çevrildiğini, kiralananın 27/08/2010 tarihinde mühürlenmesi nedeniyle 27/08/2010 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiğini ve kiralananın tahliye edildiğini, haksız yere nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin tahsili için yapılan takibe itiraz edildiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamına, %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. Asıl davada, davalı kiraya veren, davacı kiracının borcuna mahsuben teminat mektubunun paraya çevrildiğini beyanla davanın reddini istemiştir. Birleşen ... 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/215 Esas sayılı dava dosyasında, davacı kiraya veren, kira sözleşmesi süresinde kira bedellerinin bir çok kez davalı lehine revize edildiğini ve karşılıklı bu hususlarda protokoller düzenlendiğini, bu protokollerin geçerliliğinin kira bedellerinin kira sözleşmesinde belirlenen hükümlere uygun şekilde ve süresinde ödenmesi şartına bağlandığını ancak davalının sözleşme ve protokollerle yüklendiği edimlerini yerine getirmediğini ve kira bedelleri ile ödemekle yükümlü olduğu ortak alan giderleri gibi bazı yan ödemeleri yapmadığını, bu nedenle 25/06/2010 tarihli ihtarname ile davalıya süre verilerek ödemeye davet edildiğini, davalının ödeme yapmadığını, cari hesaptan kaynaklanan alacağın tahsili için yapılan takibe itirazın haksız olduğunu belirterek itirazın iptaline, takibin devamına, davalının %40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı kiracı, ticari defterlerine göre davacıya 9.437,82 TL borcu bulunduğunu, bu miktarı açtıkları davalardaki alacaklarından takas ve mahsup hakkını ileri sürdüklerini beyanla takas-mahsup taleplerinin kabulüne, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı dava dosyasında, davacı kiracı, kiralanana, kiraya verenin bilgisi dahilinde birçok tadilat ve tamirat yaptığını, havalandırma tesisatı, sanayi tipi mutfak, tuvalet, yer karoları, boya yapıldığını, masa sandalye gibi malzemeleri kiralanana uygun şekilde alındığını, tahliye sırasında sökülebilecek durumda olan tesisat, masa, sandalye gibi bağımsız dekorasyonların alınarak bir depoya yerleştirildiğini, malzemelerin tamamın atıl durumda olduğunu, işyerinin mühürlenmesinden kiraya verenin sorumluluğu bulunduğunu, kiralananın kullanılamamış olmasından dolayı 182.000 TL zararı olduğunu belirterek kiralananın ayıbından kaynaklanan ve davalının hukuka aykırı davranışı neticesinde şimdilik 182.000 TL zararın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davacının, kira sözleşmesinin yürürlük kazanmasından 32 ay sonra hukuki ayıp nedeniyle taşınmazın kullanılamadığı ileri sürülerek taşınmazın tahliye etmesinin hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ettiğini, davacının tacir olup basiretli davranması, kira sözleşmesi imzalanmadan önce her türlü araştırmayı yapması gerektiğini, işyerinin ruhsatsız faaliyet gösterdiği için mühürlendiğini, ortak alanların kiraya verilmesine engel bir mevzuat olmadığını, kiracının işyerinin mühürlemesi nedeniyle yasal yollara başvurmadığını beyanla davanın reddini istemiştir. Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/308 Esas sayılı dava dosyasında davacı kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi nedeniyle şimdilik 15.000 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini istemiştir. Birleşen ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/347 Esas sayılı dava dosyasında, davacı kiraya veren, kira sözleşmesinin 7. maddesinde belirtildiği üzere taşınmazın kiracıya sağlam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini, davalının kiralananı hor kullandığını ve tahliye ederken zarara neden olduğunu, 2010/224 D.İş sayılı dosyada tespit yaptırıldığını, zararın tahsili için yapılan takibe haksız olarak itiraz edildiğini belirterek itirazının iptaline, %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir. Davalı, tespit raporunda bildirilen zarar ve eksikliklerin tamamen müvekkilinin kiralanana yaptığı tadilat ve tamirattan sonra sökülebilir nitelikte olan ve atıl durumda depoda bekleyen malzemeler olduğunu, kendisi tarafından yapılan imalatların bedelinin yine kendisine yüklenmeye çalışılmasının hukuka aykırı olduğunu, kullanım amacına uygun olarak söz konusu yere kiraya verenin bilgisi dahilinde 182.000 TL masraf yaptığını beyanla davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, birleşen ... 7.ATM'nin 2011/215 E sayılı dava dosyası yönünden davanın kabulü ile davalı borçlunun ... 6. İcra müdürlüğünün 2010/23562 E sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takibin devamına, 13.097,06 TL asıl alacak üzerinden %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, birleşen Bakırköy 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 E sayılı dava dosyası yönünden davanın reddine, birleşen ... 8. ATM'nin 2011/308 E sayılı dava dosyası yönünden davanın reddine, Birleşen ... 4. ATM'nin 2011/347 E sayılı dava dosyası yönünden, davanın Kabulü ile davalı borçlunun Bakırköy 9. İcra Müdürlüğünün 2010/24672 E sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takip konusu asıl alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranlarda (%16'yı geçmeyecek şekilde faiz yürütülerek) devamına, koşulları bulunmadığından icra inkar tazminat talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı-bir kısım birleşen davalarda davalı kiracı tarafından asıl dava ve birleşen Bakırköy 7.ATM'nin 2011/215 Esas sayılı, birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı ve Birleşen ... 4. ATM'nin 2011/347 Esas sayılı dosyaları yönünden temyiz edilmiştir.
1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-birleşen davada davalı kiracının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Birleşen ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/347 Esas sayılı dava dosyası yönünden yapılan temyiz incelemesinde;Taraflar arasında, 01/01/2018 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kiralananın sağlam, temiz ve boş olarak teslim edildiği, kiracı, kiralananı tahliye ettiğinde, temiz ve sağlam olarak teslim etmeyi kabul ettiği, kiracının işi ile ilgili yapacağı tadilatlar nedeniyle kiraya verenden hiçbir ad ve nam altında bedel talep edemeyeceği, aksine kiracı tahliye halinde, kiralananı teslim aldığı şekilde teslim etmeyi, kiralananda herhangi bir zarar ziyan olursa, bu zararı karşılayacağı düzenlemesi yer almaktadır. 6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. ... 8.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/224 D.İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda, salon kısmındaki toplam 95 adet spot lambasının ve elektrik panosunun söküldüğü, salondan ara koridora geçiş kapısının kaplamasının kırık olduğu, tuvaletlerin ara bölmelerinin kaldırıldığı, depo olarak kullanıldığı beyan edilen arka oda bölmelerinde, pvc mineflö yer kaplamasının yaklaşık 150 m² kısmında lokal olarak çiziklerin oluştuğu ve kirlenmenin meydana geldiği, 3 adet fancoilin ve tavan arası havalandırma tesisatının söküldüğü, arka cephede bulunan renkli ısı camın yerinde olmadığı, kiralanandaki eksiklik ve bozulmalar için yaklaşık olarak toplam 11.200 TL harcama yapılması gerekeceği belirtilmiş, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise belirlenen 11.200 TL hasar bedelinin kadri marufunda olduğu bildirilmiştir. Bilirkişi raporlarında, taşınmazda oluşan hasar kalemlerinin her biri için ayrı ayrı olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanmadan mı kaynaklandığına ilişkin değerlendirme yapılmadığı gibi hasar kalemleri yönünden kullanımla orantılı olarak yıpranma payı da düşülmemiştir. Öte yandan, kiracı sökülen imalatların kendisi tarafından yapıldığını beyan etmekte olup kira sözleşmesinde kiracının kiralananı teslim aldığı şekilde iade etmeyi yani kiralananı eski hale getirmeyi üstlendiği görülmektedir. Bu durumda, kiracının, kendisinin yaptığı imalatları kiralanana zarar vermeden söküp alması sözleşmeye aykırı olmadığı gibi hor kullanma olarak değerlendirilemez. Ancak söz konusu imalatların sökülmesi sırasında kiralanana zarar verilmesi halinde bu zarardan sorumlu olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece, öncelikle kiracı tarafından yapılan imalatlar tespit edilerek, yukarıda açıklandığı üzere bu imalatları kiralanana zarar vermeden söküp alma hakkı olduğu gözetilerek, tespit raporunda belirlenen hasarlardan hangilerinin hor kullanım hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-)Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı dava dosyası yönünden yapılan temyiz incelemesinde; Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz iş görme (BK.nun m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK.nun m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden yıpranma payı da düşülerek bedelin tazminini talep edebilir. Bu durumda Mahkemece, davacının yaptırdığını belirttiği tadilatlara ilişkin konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı olarak tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile sair temyiz itirazlarının reddine, asıl davanın ve Birleşen Bakırköy 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/215 Esas sayılı davasında verilen hükmün ONANMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle Birleşen Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/347 Esas sayılı dava, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle Birleşen ... 8. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/495 Esas sayılı dava dosyasında verilen hüküm yönünden, temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı-davalı kiracı yararına BOZULMASINA, 1.630 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı-bir kısım birleşen dosyada davacı kiraya verenden alınıp davacı-bir kısım birleşen dosyada davalı kiracı tarafa verilmesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30/10/2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Comments