Günümüz ekonomik koşulları sebebiyle kira bedellerinde de bir artış meydana gelmiştir. Bu durum kiracı ve kiraya veren arasında da bazı anlaşmazlıklara sebebiyet vermektedir. Özellikle eski kiracıların kira bedellerinin rayiç kira bedellerinin oldukça altında kalması, kiraya verenlerin dava yoluna gitmesine neden olmaktadır. Bu durumda uyarlama ve kira bedelinin tespiti davaları gündeme gelmektedir.
Bu yazımızda da son zamanlarda sıklıkla açığımız kira tespit davası (kira bedelinin tespiti davası) hakkında genel bilgiler verdikten sonra müvekkillerimizden sıklıkla gelen;
- Kira tespit davasında beş yıllık süre ne zaman başlar?
-Hangi durumlarda kira tespit davası açılır?
-Kira bedeli tespit davası ne zaman açılır?
-Kira tespit davasında kira bedeli neye göre belirlenir?
-Kira tespit davasında ihtar şartı var mı?
-Kira tespit davasında hangi bedel üzerinden harç yatırılır?
-Kira tespit davasını kimler açabilir?
-Kira tespit davası kime karşı açılır?
-Kira tespit davasında ıslah mümkün mü?
-Kira tespit davası belirsiz alacak davası olarak veya kısmı dava olarak açılabilir mi?
-5 yıl dolmadan kira tespit davası açabilir miyim?
-Yeni kira sözleşmesi yaptık 5 yıllık süre ne zaman başlar?
-Geçmiş yıllara dönük olarak kira tespit davası açılabilir mi?
-Evi yeni satın aldım kira tespit davasını ne zaman açabilirim?
-Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
-Kira tespit davasında tespit edilen kira bedeli hangi aydan itibaren geçerli olur?
şeklindeki soruları yanıtlayacağız. Ayrıca uygulamada karşılaşılan bazı sorunlara da değineceğiz.
GENEL OLARAK KİRA TESPİT DAVASI
Kiraya veren ile kiracı arasında kurulan kira ilişkisinin başlangıcında taraflar kira bedelini sözleşme serbestisi prensibi gereğince serbestçe belirleyebilirler. Ancak bu serbesti kira ilişkisinin devamı sırasında sözleşmenin zayıf tarafını korumak amacıyla sınırlandırılmıştır. Bu sınırlandırma Türk Borçlar Kanunun 344/1. maddesinde şu şekilde ifade edilmiştir;
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
Kanun maddesinin hükmünden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinin taraflarının bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasından daha yüksek bir artış oranı belirlemesi mümkün değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesi düzenlenirken artış oranı belirlenirken bu hususlara da dikkate etmek gerekmektedir. Aksi takdirde kanuna aykırı olarak belirlenen kira artış oranları geçersiz olacaktır.
Taraflarca kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir düzenleme yapılmaması halinde de Türk Borçlar Kanunun 344/2. maddesi gereğince;
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."
Kira sözleşmesinin taraflarınca kira artış oranına ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde tarafların kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu hak Türk Borçlar Kanunun 344/3. maddesinde şu şekilde açıkça ifade edilmiştir:
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."
KİRA TESPİT DAVASINDA BEŞ YILLIK SÜRE NE ZAMAN BAŞLAR?
Kira tespit davasında beş yıllık süre kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanmaktadır.
Örnek vermemiz gerekirse kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.01.2012 ise 5 yıllık süre bu tarihten itibaren hesaplanır ve 5 yıllık süre 01.01.2017 tarihinde dolmuş olur.
HANGİ DURUMLARDA KİRA TESPİT DAVASI AÇILIR?
Kural olarak tarafların kira bedelinde anlaşamadıkları her durumda kira tespit davası açılabilir. Ancak kira bedelinin rayiç değerinin tespiti için 5 yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?
Yukarıda da belirttiğimiz gibi kural olarak kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak 5 yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılması halinde hakim kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirler. Dolayısıyla tespit edilecek kira bedeli rayiç kira bedelleri dikkate alınmaksızın oransal olarak belirlenir. 5 yıl geçtikten sonra açılacak kira tespit davasında tespit edilecek kira bedelinde farklı kriterler dikkate alınarak belirlenecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA KİRA BEDELİ NEYE GÖRE BELİRLENİR?
Kira tespit davasında kira bedeli Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3 maddesi gereğince;
-Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
-Kiralananın durumu ,
-Emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR ŞARTI VAR MI?
Kira tespit davası açılmadan önce ihtar gönderilmesi gerekip gerekmediği hususu özellikle usul hukuku yönünden önem arz etmektedir. Zira ihtar şarttı olup olmadığı ve ihtar çekilip çekilmediği hususu dava sonucunun hangi kira dönemine etki edeceğini belirlemektedir.
Bu husus Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde aşağıdaki gibi izah edilmiştir:
"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."
KİRA TESPİT DAVASINDA HANGİ BEDEL ÜZERİNDEN HARÇ YATIRILIR?
492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tespit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yılllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 sayılı İçtihatı birleştirme kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması ve en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/15454 Esas, 2017/18281 Karar, 26.12.20217 Karar)
Dolayısıyla kira tespit davası açılırken yıllık kira farkı üzerinden değil aylık kira farkı üzerinden harç yatırılması gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira tespit davasını kiraya veren, malik, paylı mülkiyette paydaşlardan herbiri ve kiracı açabilir.
Kiraya verenlerin birden fazla olması veyahut da kiraya verilen taşınmazda paylı mülkiyetle birden fazla ortak varsa bu paydaşlar arasında ihtiyari dava arkadaşılığı olduğu için her paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir. İhtar şartının bulunduğu durumlarda da dava açacak olan paydaşın tek başına ihtar şartını gerçekleşmiş olması yeterli olcaktır.
Ancak kiralanan taşınmazın birden fazla malikinin olması ve malikler arasında elbirliğiyle mülkiyet hükümlerinin geçerli olması halinde durum farklılık arz etmektedir. Zira bu durumda malikler arasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacağı için kira tespit davasının maliklerin tamamı tarafından birlikte açılması veyahut bir kişinin yahut bir avukatın yetkilendirilmesi ya da diğer maliklerin dava açacak olan malike muvafakat vermeleri gerekecektir. Bu durumda ihtar hususu da özellik arz etmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Kira tespit kira ilişkisinin kurulduğu kişiye karşı açılacaktır. Yani eğer kira tespit davasını kiraya veren ya da malik açıyor ise kira tespit davasının davalısı kiracı olacaktır. Ancak şayet kira tespit davası kiracı tarafından açılıyor ise bu durumda kira tespit davasının davalısı kiraya veren olacaktır.
Şayet kira sözleşmesinde birden fazla kiracı var ise kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olacağından davanın ve ihtarın hepsine karşı yöneltilmesi gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA ISLAH MÜMKÜN MÜ?
Kira tespit davasının niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedelinin davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
KİRA TESPİT DAVASI BELİRSİZ ALACAK DAVASI OLARAK VE YAHUT KISMI DAVA OLARAK AÇILABİLİR Mİ?
Yukarıda da izah ettiğimiz üzere kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Dolayısıyla kira tespit davasının belirsiz alacak davası olarak veyahut kısmı dava olarak açılması mümkün değildir.
5 YIL DOLMADAN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Türk Borçlar Kanunu'nun 345/1 fıkrası gereğince; "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. "
Madde metninden de anlaşılacağı üzere kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere beş yıl dolmadan açılan kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınan kriterler ile beş yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında dikkate alınan kriterler farklılık göstermektedir.
YENİ KİRA SÖZLEŞMESİ YAPTIK 5 YILLIK SÜRE NE ZAMAN BAŞLAR?
Kira tespit davası için söz konusu olan 5 yıllık süre kira sözleşmesinin başlangıcı olan tarihten itibaren işlemeye başlar. Bunu bir örnekle açıklamamız gerekirse kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihi 01.01.2010 ise beş yıllık süre 01.01.2015 tarihinde tamamlanmış olacaktır.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan birisi de taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesi ve yazılı olarak yeni bir kira sözleşmesinin yapılması durumudur. Bu durumda şayet ilk kira sözleşmesinden sonra düzenlenen kira sözleşmelerinde ilk imzalanan kira sözleşmesinin tamamen ortadan kaldırıldığına ve feshedildiğine ilişkin bir ibare yok ise beş yıllık süre taraflar arasında imzalanan ilk kira sözleşmesinin tarihine göre hesaplanacaktır.
Ancak şayet taraflar arasında daha sonra imzalanan kira sözleşmesinde ilk imzalanan kira sözleşmesinin tamamen ortadan kaldırıldığı ve feshedildiğine ilişkin bir ibare var ise beş yıllık süre sonradan imzalanan kira sözleşmesinin tarihine göre hesaplanacaktır.
GEÇMİŞ YILLARA DÖNÜK OLARAK KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Kira tespit davası kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ama kira tespit davası neticesinde verilen kararın hangi kira dönemine uygulanacağı hususu kira sözleşmesinin içeriği ve davanın açıldığı tarihe göre farklılıklar gösterecektir. Kira hukuku genel itibariyle katı usul hukuku kurallarına tabi olan bir alandır. Bu sebeple hak kaybına uğramamak adına dava açmadan önce hukuki danışmanlık almanız hak kaybı yaşamanızı önleyecektir. Zira davanın kanunda öngörülen sürelere uyularak açılmaması halinde 1 yıllık kira farkından mahrum kalmanız söz konu olabilecektir.
EVİ YENİ SATIN ALDIM KİRA TESPİT DAVASINI NE ZAMAN AÇABİLİRİM?
Kiracısı bulunan bir konutu satın almanız halinde mevcut kira sözleşmesinin tarafı olursunuz. Bu sebeple kira tespit davası açılırken dikkat edilecek usul ve süreler mevcut kira sözleşmesine göre belirlenecektir. Bu sebeple kira ile eski malik arasında yapılmış olan yazılı bir kira sözleşmesinin bulunup bulunmadığını ve şayet yazılı bir kira sözleşmesi varsa eski malikten bunu temin etmeniz önem arz etmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira tespit davasında yetkili mahkeme davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA TESPİT DAVASINDA TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİ HANGİ AYDAN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR?
Kira tespit davası neticesinde mahkeme tarafından tespit edilen miktarın hangi aydan ya da hangi kira döneminde itibaren geçerli olacağı davanın açılacağı tarihe ve kira sözleşmesindeki hükümlere göre değişiklik gösterecektir. Bu sebeple hak kaybına uğramamak adına dava açmadan önce hukuki danışmanlık almanız hak kaybı yaşamanızı önleyecektir. Zira davanın kanunda öngörülen sürelere uyularak açılmaması halinde 1 yıllık kira farkından mahrum kalmanız söz konu olabilecektir.
Belirttiğimiz sebeplerle dava açılmadan önce kira hukukunda tecrübeli bir avukattan danışmanlık alınması veyahut davanın tecrübeli bir avukat ile takip edilmesi hak kaybını önlemek adına önem arz etmektedir.
Bu konuda tecrübeli olan avukatlarımızdan hukuki danışmalık alabilir, sorularınız ve detaylı bilgi için bize telefon, whatsapp, mail ve diğer iletişim kanalları üzerinden ulaşabilirsiniz.